滨州市房地产开发管理办公室

二○一一年三月

2011 年是“十二五”规划的开局之年，更是山东半岛蓝色经济区开发的起步之年，我市黄河三角洲高效生态经济区建设的全面深化之年 。 根据全市城乡建设工作会议部署，结合我市房地产业发展实际，全市房地产开发管理工作的总的工作目标任务是：以深入学习实践科学发展观为统领，紧紧围绕 “保增长、扩内需、调结构、惠民生”的工作主线，深入贯彻落实房地产相关政策，规范化管理房地产市场秩序，突出抓好“企业管理、项目监管、市场监管”三位一体的监管模式，为企业提供引导式服务，引领房地产建设向品质化发展，做大做强房地产企业，大力推进住宅产业化水平，保持房地产业健康、稳定、持续发展。重点抓好六个方面：

一、科学引导投资与消费，保持 房地产开发市场平稳健康发展

（一）加强市场调控。 认真贯彻中央、省、市对房地产市场管理的一系列调控政策和措施， 以满足我市城镇居民基本住房需求为出发点，以增加投资、扩大消费为着力点，加大供应和需求的双向调节力度，改进和加强房地产市场调控，促进房地产业平稳健康发展。

（二）、认真做好迎接国务院督查组对我市落实房地产市场调控政策的督促检查工作。 4 月中旬国务院将派出督查组对我省落实房地产市场调控政策措施进行督促检查，市委市政府高度重视该项工作，根据省政府安排，成立了专门的领导小组。我们作为房地产开发主管部门，要提高认识，精心组织、周密部署，搞好协调配合，切实做好市场监督等各项工作，认真贯彻落实房地产市场调控政策措施，确保督查组圆满完成在我市的督导检查任务。

（三） 引导市场消费和开发理念。 支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资和投机性购房，防范住房按揭贷款风险， 根据市场变化和需求， 引导企业合理开发，避免频繁涨价和盲目开发，警惕市场潜在风险。

（四）加强项目前期管理。 调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。

二、 加强企业管理，促进企业做大做强做优

（五） 严格行政审批。 认真落实《山东省房地产开发企业资质管理规定》（鲁建发 [2005]1号）等相关文件要求，规范和加强企业资质管理。 新申请房地产开发资质的企业，注册资本不得低于 1000万元，并有规划建筑面积 1万 平方米 以上的房地产开发项目。 房地产 开发企业注册资本、专业技术人员、开发经营业绩达不到资质等级要求的，依法予以降低资质等级或注销资质；连续两年未从事房地产开发经营活动的，依法注销其资质；违法违规行为突出，或因企业原因引发重大投诉、上访事件，造成恶劣影响的，依法予以 降低资质等级或者吊销资质证书 。 进一步 完善相应的约束和监督措施，明确审批人员审批责任和义务， 严把开发经营权证和自建自用项目审批关， 确保行政审批程序严格规范。

（六）开展企业综合考核工作 。 修改完善考核办法，开展 2011年度房地产开发企业综合考核工作，评选优秀十强企业 ， 充分发挥综合考核的作用，并与日常监管相结合，实行百分计分制，得分高的要奖励，得分低的要曝光，做降级处理。 同时，积极组织有实力的企业参加全省综合实力 50强企业评选活动，引导企业做大做强做优，提升企业综合实力。

（七）优化企业队伍结构 。 对不符合暂定资质条件或者有严重不良经营行为的企业，该注销的注销，该降级的降级，坚决淘汰一批 实力较小，信用等级低，缺乏后续项目的弱小企业，净化市场环境，优化队伍结构，提升开发行业整体水平。采取有效措施，重点扶持一批综合实力强、内部运作规范、开发理念先进的企业。

（八）加强企业队伍素质建设。 一是 不定期对开发企业主要负责人进行房地产专业知识、法律法规等方面的培训， 培养企业依法诚信经营、 主动承担社会责任的意识，争取利用 2-3年时间，完成对现有房地产开发企业主要负责人的轮训。二是对存在违法违规行为的房地产开发企业主要负责人进行重点培训。三是依托相关专业培训机构，采取集中脱产培训的形式，定期对房地产开发企业中统计、销售、售后服务等岗位人员进行专业培训 。

三、 加强项目 监管， 推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式。

（九）推进房地产开发项目建设条件意见书制度 。积极推进落实房地产开发项目建设条件意见书制度，争取早日实现：在房地产开发项目开发建设用地使用权出让前出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为国有建设用地使用权出让的条件，作为房地产开发项目开发建设的依据， 完善房地产开发项目管理 , 从源头 提高房地产开发项目基础设施和配套公用设施建设水平，提升住宅小区品质和服务功能。

（十）加强预售监管、规范预销售行为。 严格预售许可审批程序，达到预售条件的项目，必须对项目拍照存档，以互相监督管理，销售场所必须达到规范化公示“五公示十公开”内容。同时规定凡在城市规划区内取得预售证的项目，必须在 10日内通过《鲁北晚报》、滨州房地产信息网、户外媒体及销售中心公示牌等四个渠道，对社会予以公开公示，接受社会监督，实现百姓手持一张报纸就可购买放心房的目的。

（十一） 完善网上备案制度，加强商品房预售资金监管。 一是 通过网上合同备案和商品房资金监管工作的开展， 加大对房地产预售资金监管工作的管理力度，确保配套预存款制度落到实处，保证配套预存款 按标准测算、按规定监管、按要求解控。 二是加强配套预存款监管与开发手续办理的联动， 凡不按规定缴存配套预存款的项目，不予办理网上签约备案。三是确保预售资金专款用于开发项目及配套设施建设，不被挪作它用。

（十二）强化《房地产开发 项目手册》管理 。 一是加强 《房地产开发 项目手册》日常管理， 依据《房地产开发项目手册管理办法》，督促开发企业严格按要求及时做好备案验核，加强项目开发经营全程动态监管。二是加强《房地产开发项目手册》备案验核与配套设施监管的联动管理， 凡未按要求进行《房地产开发项目手册》备案验核、未达到配套设施建设进度要求的，不予办理配套预存款解控手续，并 纳入企业资质核升级、综合考评、信用评价工作 。

（十三） 强化开发项目竣工综合验收备案管理。 认真贯彻落实《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》，加强前期指导和服务，在开发项目办理配套预 存款手续时，提前告知企业开发项目竣工综合验收备案要求和注意事项， 加强开发项目竣工综合验收备案的前期指导 ， 同时在项目开发建设过程中进行不定期巡查，及时指导开发企业发现和整改问题，避免企业备案问题集中或难以整改的现象发生，确保开发项目顺利备案。 加强对各县竣工综合验收备案工作的监督管理和指导。 定期对各县备案情况及相关要求落实情况进行检查，帮助各县查找问题，解决问题。在 2011年底将开展一次全市房地产开发项目综合验收备案专项检查，凡发现符合备案条件而未进行备案的房地产开发项目，将责令限期改正，未及时整改或拒不整改的，将按照《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》进行处罚。加强竣工综合验收备案管理与企业资质管理、配套预存款监管的联动，凡未备案的项目不予全额解控配套预存款，开发企业资质等级延续、核（升）级时不予认定开发经营业绩。

四、 加强市场监管，构建公平公正、和谐稳定的市场环境

（十四）整顿规范市场秩序 。 一 是坚持日常执法检查。 采取抽查、普查与巡查相结合的方式，对全市在建开发项目进行检查，重点 加大对无资质开发、在城市规划区内集体土地上进行开发经营、未取得预售证，进行售房或变相收取定金等违规行为的检查力度 。 二是开展联合执法检查活动， 7月份，将联合建设局执法大队对 全市城市规划区内开工的所有房地产项目进行检查。 对违法违规行为依法严肃处理，情节严重的媒体曝光。 对问题严重的开发企业通报批评，并按有关法律法规对开发企业进行处罚。三 是 开展企业发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》情况专项检查， 对未按要求发放“两书”的企业督促限期整改，并依据有关法律法规进行处理。 四 是 加强对各县的指导、监督。确保各县内企业开发经营行为规范，市场有序发展。

（十五）规范房地产经纪活动 。根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》相关要求，加强对房地产经纪机构的管理。对全市从事房地产经纪的相关机构进行了清查备案。同时对中介机构的服务项目、服务内容和收费标准进行调查。对从业人员你进行专业培训，实现从业人员持证上岗。

（十六）加强市场监测分析。 进一步 完善房地产市场 统计制度 ，更 新统计手段和 市场监测分析机制，增强监测的预见性、针对性和有效性，准确把握房地产市场走势；定期发布市场统计分析报告、 市场调控和统计信息，针对新情况、新问题 及时 提出解决措施和办法， 为政府决策和企业定位提供第一手资料。

（十七）抓好信访投诉工作 。 严格 实施 信访、投诉限时回复制度，进一步 完善分工明确、责任到人、反应快捷、处置及时、运转高效的信访投诉处理机制， 落实专人负责房地产投诉处理， 妥善处理投诉问题。加大对区县督管力度， 按照分级和属地管理相结合的方式， 督促各区县 对职能范围内的投诉即时受理，妥 善处理， 确保在规定时限内答复 ，并将投诉处理情况作为区县年度开发管理工作考核的重要依据。加强对企业法律法规的宣传，增强企业守法意识、诚信意识、服务意识和社会意识 ；同时进一步研究制定妥善处理投诉和上访事件的有效措施，提高企业重视度， 有效预防上访投诉事件的发生 。

五、大力推进住宅产业发展 ， 提升住宅建设品质

（十八）完善住宅产业化体系，推动企业技术进步。 一是联合相关部门成立住宅产业化专家委员会，制定推进我市住宅产业化工作的政策、措施、制度，协调解决住宅产业化工作推进过程中遇到的问题。二是积极引导有条件的开发企业成立部品生产基地，加快推进企业在住宅建设中的科技进步，共同推动我市住宅产业化工作科学发展。

（十九）大力推进商品住宅性能认定工作 。 一 是 出台我市商品住宅性能认定鼓励办法，推行商品住宅性能认定制度，对具备一定规模的新建住宅项目开展性能认定，通过媒体公布宣传，积极引导开发企业开展 A级商品住宅性能认定。二是实施住宅品质状况表公示制度，结合性能认定工作，要求新建住宅项目在销售时要对住宅品质、四新技术和部品应用等情况在销售场所进行公示，实现信息对称，便于消费者进行差别化选择。

（二十）推进“四新”技术和住宅部品推广应用 。 积极引导开发企业在住宅项目中应用“四新”技术，降低能耗，提高住宅舒适度；积极推广应用部品，引导有实力的企业探索工厂化生产道路，提高建设效率，减少质量隐患。 同时， 依据“四新”技术和部品在我市开发项目中的应用情况，召开 住宅成套技术和部品推介会 ，组织开发企业观摩学习，增进认识，提高企业采用“四新”技术和部品的 积极性，加快住宅模式改变。

（二十一） 推进住宅全装修工作。 抓点带面、以大带小，积极 引导和组织有条件的开发项目 开展 住宅全装修试点工作，逐步解决居民自行装修时所产生的噪音扰民、破坏结构、垃圾污染、资源浪费等问题。

六、充分发挥协会作用，优化企业发展环境

（二十二） 集中力量做好协会的换届工作 。 组织召开第二届全体会员代表大会，选举产生市房协第二届组织机构。做好会员登记，建立会员档案，扎实做好会籍管理等基础工作。

（二十 三 ） 加 强企业沟通交流。 针对我市房地产市场面临的形势及存在的突出问题，及时和企业进行市场调研；同时不定期召开企业座谈会，加强主管部门与企业及企业之间的沟通交流，了解行业动态，解决企业面临的问题，推进房地产市场健康发展。

（二十 四 ） 加强企业培训教育 。 举办房地产高层峰会，邀请专家学者为企业授课 ,答疑解惑；组织企业外出参观学习，重点考察国家康居示范工程、“广厦奖”项目以及智能化住宅、全装修住宅、采用太阳能一体化和中水回用的住宅， 开阔企业眼界，优化企业开发理念，增强市场应变能力，提升我市房地产开发项目品质。

（二十 五 ） 组织好评选活动。 进一步完善评选制度，优化评选程序， 开展 好“诚信房地产开发企业”评选和 “优秀住宅小区”评选活动。同时做好 “ 2011年度山东省优秀住宅小区”评选、“ 2011年度‘广厦奖’”评选和“全省房地产诚信企业评选”活动的推荐申报组织工作，并 加大媒体的宣传力度， 推进我市房地产开发企业诚信和品牌建设。

（二十 六 ） 进一步加强网站建设，办好《滨州房地产》杂志。 继续做好网站建设， 整合网站数据库和调整网站功能， 尤其是 加强电子地图建设， 充分发挥网络平台作用，为企业提供优质、高效、便捷服务。同时， 积极与新闻媒体、网络媒体进行合作，加大网站宣传力度，进一步扩大网站的影响力，提高网站的知名度。办好《滨州房地产》杂志，增强杂志的实效性、欣赏性、可读性，圆满完成全年的编辑出版工作。

（二十七）举办 2011滨州春季房地产交易会。 结合房地产发展实际， 举办 “ 2011’滨州春季房地产交易会”。为企业搭建展示项目、互相交流的平台，活跃房地产市场交易，促进我市房地产业平稳、健康、持续发展。