关于落实房地产市场调控政策情况的报告

滨州市人民政府

（ 2011年 3月 23日）

为认真贯彻落实国家、省关于房地产市场调控有关文件精神，促进房地产市场平稳健康发展，我市从“稳增长、调结构、抗通胀、保民生”的高度，充分认识房地产市场调控的重要性、紧迫性，严格政策，强化措施，加强监管，增加供给，合理引导，使我市的房地产市场保持平稳、健康的发展态势，基本实现了结构合理、供需平衡、价格稳定。

一、主要工作措施

（一）加强组织领导。根据国办发〔 2011〕 1号文件要求，为进一步加强房地产市场调控工作的组织领导，确保调控工作有序开展，市委、市政府高度重视，召开专题会议，就我市加强和改进房地产市场调控进行部署。成立以分管市长任组长，市住房和城乡建设局牵头，各相关局委负责人为成员的滨州市房地产市场调控工作领导小组，并印发了《关于进一步改进和加强房地产市场调控的通知》。《通知》中提出全市房地产市场调控工作要求，明确了 2011年新建住房价格调控目标，对加大保障性安居工程建设，增加住房用地供应，切实加强房地产市场监管等方面均作出规定。

根据我市经济社会发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，在广泛调查研究和深入分析的基础上，确定 2011年新建住房价格指数（均价）同比涨幅不高于当年城市人均可支配收入涨幅和经济增长（ GDP）的增幅。

（二）加大保障性住房建设力度。认真落实国家房地产政策，大力推进保障性住房建设，调整优化商品房供应结构，引导居民住房合理消费，支持开发企业积极增加中低价位、中小套型住房供应，满足不同层次住房需求。 各级财政部门积极配合相关部门，认真做好保障性安居工程有关税费和政府性基金减免工作，全力支持保障性安居工程建设。一是免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；二是建设用地以划拨方式供应；三是按规定减免城镇土地使用税、土地增值税、印花税和契税等相关税金；四是项目外基础设施建设费用，由政府负担。

今年全市建设保障性住房 5540套， 29.56万平方米。其中建设经济适用房 1240套， 8.06万平方米；建设廉租住房 1600套， 8万平方米；建设公共租赁住房 2700套， 13.5万平方米。棚户区改造 6263户。本着“政府引导，社会参与”的原则，尝试多种投融资模式，吸引民间资本、银行、保险公司、社保基金等资本进入保障领域。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

（三）强化房地产市场监管。

1 、加强项目前期管理。调整优化住房供应结构，保持合理的房地产投资和开发建设规模，努力满足城镇居民的合理购房需求。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式，实行房地产项目建设手册日常监管制度。

2 、加强预售监管、规范预销售行为。凡取得预售证的项目，必须在 10日内通过《鲁北晚报》、滨州房地产信息网、户外媒体及销售中心公示牌等四个渠道，对社会公开、公示，接受社会监督。群众手持一张报纸就可买到放心房，极大方便了百姓。完善网上备案制度，加强商品房预售资金监管，通过网上合同备案和商品房预售资金监管工作的开展，对企业预售资金进行核拨，确保预售资金专款用于项目建设，有效的保障了购房人的合法权益。

3 、加强房地产市场检查，严查违法违规行为。成立专门的房地产督导检查队伍，在全市开展预售商品房项目检查整治，严查捂盘惜售等各种违规现象。严格商品房预售程序和条件，规范商品房预售行为，对个别出现违法违规苗头的企业，下达《整改通知书》，责令限期整改，及时制止纠正，维护了正常的房地产市场秩序。

4 、积极推进房地产开发项目综合验收备案制度。严格落实《滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的相关要求，继续推进综合验收备案工作的实施。《办法》明确规定房地产开发企业必须对其开发的项目总体质量承担首要责任，明细了项目各相关单位的相应责任，有效提高了项目建设的总体质量，保障了购房者的合法权益。

5 、规范房地产经纪活动。根据住房和城乡建设部《房地产经纪管理办法》相关要求，成立专门小组，加强对房地产经纪机构的管理，对全市从事房地产经纪的相关机构进行了清查备案。同时对中介机构的服务项目、服务内容和收费标准进行调查。计划对从业人员进行专业培训，实现从业人员持证上岗。

（四）积极落实税收政策。

1 、从严执行个人转让住房税收政策。 严格按照国家法律、法规进行税收征管工作，对二手房实施房地产业一体化管理。对个人住房进行买卖的，严格执行调整后的个人住房营业税税收政策和个人所得税政策。 从严落实房地产税收减免政策， 确保调整后的营业税政策落实到位。

2 、加强土地增值税预征和清算管理。加强土地增值税预征管理，确保项目全部开展预征。认真开展土地增值税清算试点，以点带面，提升清算水平。

3 、按照省地税局有关要求积极推进房地产评估技术，加强存量交易税收征管试点。

（五）严格执行国家信贷政策。全市各银行金融机构认真落实国家房地产市场调控政策措施，严格执行国家统一的第二套及以上的住房贷款政策情况。多次协调市人行、银监分局对各金融机构贯彻国家统一的住房贷款政策的落实情况进行检查和指导，并加强督导，及时收集和反馈房地产金融运行情况。

目前，我市各银行金融机构落实差别化的房地产贷款政策的情况是：对二套房贷款执行 60%首付、基准利率 1.1倍，停止三套房及以上贷款，优先保证自住性和改善性住房需求，严格控制投机性和投资性住房需求。

（六）加强房地产用地供应和开发利用监管。

一是严格住房用地计划的制定。 2011年，全市计划供应住房用地 635.82公顷，包括商品住房 385.93公顷（其中中小套型商品住房 261.88公顷），廉租住房 24.63公顷，经济适用住房 81.33公顷，棚户区改造用地 105公顷，公共租赁房 13.49公顷。

二是完善土地出让方式。对原有的招拍挂出让制度进行了进一步规范和完善。 积极探索以更加合理的方式供应商品住房用地 。 为加强对土地出让价格的调控，控制出让土地的溢价率和房地产价格， 加强对全市房地产市场价格的监测，积极探索 “限房价、竞地价”的出让机制 。

三是积极开展对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。 建立各部门相应配合机制，共同审查房地产开发企业市场准入资格和土地开发利用行为。在土地出让前报名阶段，对房地产企业资金来源进行审查，没有提供资金来源证明的，一律不准其参与报名竞买土地。

（七） 注重发挥新闻媒体的舆论引导作用。严格落实房地产市场信息发布制度，发挥行业媒体的作用，科学、准确、深入解读国家、省、市的政策措施，利用报纸、电视、滨州住宅与房地产信息网等媒体，加大房地产市场调控工作的宣传力度，提高商品住房交易透明度，引导居民理性消费。

二、主要成效和存在的问题

我市通过实施一系列房地产市场调控政策，房地产开发企业经营行为和市场秩序得到进一步规范，新建商品房价格基本稳定，房地产市场运行的多项指标呈现良好的发展势头。但与国家、省要求相比，与先进城市相比，在健全房地产机制、促进市场平稳发展中仍存在一些薄弱环节，主要表现为：一是县区发展不平衡，由于各县区经济水平不一，房地产开发水平不平衡，造成区域发展差距较大，没有实现覆盖全市的统一的网上备案信息系统。二是由于市、县两级财政困难和其他因素，我市住房保障覆盖面还不够大，保障性住房建设需要进一步加大力度。三是商品房预售监管机制需要进一步完善。